Рассказываем нашим читателям о том, почему теперь важно устанавливать точные границы земельных участков. А поможет нам разобраться в новеллах законодательства руководитель управления Росреестра по Забайкальскому краю Оксана Крылова.

«С 1 марта 2025 года введён новый порядок сделок с земельными участками и объектами капитального строительства на них», – отмечает руководитель ведомства.

В частности, вводится принцип «построил – оформи». Суть этого новшества заключается в том, что эксплуатировать построенные здания и сооружения можно будет только после их оформления.

О. С. Крылова.

По словам Оксаны Крыловой, изменения внесены в статью 26 закона о регистрации недвижимости (218-ФЗ). Законодатель инициировал основания для приостановления учётно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

«Регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершённого строительства, расположенные на земельном участке без учтённых границ. Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования», – поясняет руководитель управления Росреестра по Забайкальскому краю.

Важный момент: проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка достаточно просто. Для этого можно открыть публичную кадастровую карту Росреестра, которая доступна всем желающим бесплатно, и по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок. Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием единого портала «Госуслуг» или в МФЦ.

И ещё. Как показывает практика, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится и какая у него площадь.

В этом случае, например, у покупателя такого участка могут возникнуть сомнения, что указанная в сделке цена актуальна и соответствует характеристикам объекта. Также имеют место случаи, когда продавец показывает покупателю чужой земельный участок или объясняет, что в земельный участок входит территория, которая не является его частью. В результате человек приобретает совершенно иной объект и пытается добиться справедливости в суде либо сталкивается со сложностями при установлении границ купленного участка.

«Именно отсутствие точно определённых границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков», – подчеркивает Оксана Крылова. К примеру, бывает, что собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, и нередко приходится обращаться в суд. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков одни из самых сложных и длительных.

«Кроме того, – поясняет руководитель Росреестра по Забайкальскому краю, – встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка». Это приводит к тому, что построенный объект оказывается расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ею распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав граждан и юридических лиц.

Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав новых правообладателей земельных участков, защищает их от возможных проблем с определением местоположения границ и от несанкционированного занятия участков.

Отвечая на вопрос, на каком этапе сделки возможно её приостановление, Оксана Крылова поясняет, что документы для осуществления учётно-регистрационных действий будут приняты в установленном порядке. Однако, если государственный регистратор обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых эти действия должны быть выполнены, учётно-регистрационные действия будут приостановлены.

Что касается внесения в ЕГРН сведений о границах земельного участка, то они осуществляются на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав. Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчёты. Если есть забор, то замеры проводят по нему. Если забора нет, лучше заранее обозначить углы участка колышками.

Следующий этап – ознакомление с результатами замеров. Далее – процесс согласования границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границы земельного участка. При этом он не сможет установить границы земельного участка так, как хочется собственнику.

Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площади. При уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточнённого местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Сергей ВЛАДИМИРОВ.